Actualizada el
Qué es y por qué le importa a la inmobiliaria
La retención en la fuente es un cobro anticipado del impuesto de renta. En un arriendo, quien paga el canon descuenta un porcentaje y lo consigna a la DIAN a nombre de quien recibe el ingreso: el propietario del inmueble.
Para el propietario no es una pérdida: es un abono a su impuesto de renta, que luego descuenta en su declaración. Para la inmobiliaria sí cambia las cuentas del mes: recibe menos plata del inquilino, pero la comisión y la liquidación se tienen que calcular sobre el canon completo. Si eso se hace a mano en Excel, es el primer lugar donde aparecen diferencias.
Cuándo hay retención
Se retiene cuando se cumplen tres condiciones a la vez. Si falta una, el inquilino paga el canon completo.
- El inquilino es agente de retención. Por lo general, una empresa. Algunas personas naturales también están obligadas a retener; la mayoría de los inquilinos de vivienda no lo están.
- El canon llega a la base mínima. En 2026 la base es de 10 UVT. Con la UVT de 2026 en $52.374, eso da $523.740. Un canon de $523.740 o más tiene retención; uno de $523.739, no.
- El propietario no es autorretenedor. Si el propietario se practica la retención a sí mismo, el inquilino no le retiene.
Cuánto es: 3,5 % del canon
La tarifa para arrendamiento de bienes inmuebles es del 3,5 %, y se calcula sobre el canon antes de IVA. La administración de copropiedad u otros conceptos que se cobren en el mismo recibo no hacen parte de esa base: solo el canon.
Un canon de vivienda de $2.000.000 pagado por una empresa queda así:
| Canon | $2.000.000 |
|---|---|
| Retención en la fuente (3,5 %) | −$70.000 |
| Lo que paga el inquilino | $1.930.000 |
Arriendos comerciales: IVA, reteIVA y reteICA
El arriendo de vivienda urbana está excluido de IVA. El de un local, una oficina o una bodega lleva IVA del 19 % sobre el canon cuando el propietario es responsable de IVA. En ese caso aparecen dos retenciones más:
- ReteIVA: si el inquilino también retiene IVA, descuenta el 15 % del IVA del canon. En un canon de $5.000.000, el IVA es $950.000 y el reteIVA, $142.500.
- ReteICA: es municipal y la tarifa cambia de una ciudad a otra. Aplica a arriendos comerciales pagados por agentes de retención. La tarifa la define tu contador para tu municipio.
Cómo se refleja en la liquidación al propietario
Aquí es donde más se equivocan las hojas de cálculo. La plata retenida nunca llegó a la inmobiliaria, pero el canon del contrato sí se pagó completo: una parte al propietario y otra a la DIAN a su nombre. Por eso:
- La comisión de administración se calcula sobre el canon completo, antes de la retención y sin el IVA del canon. Con un canon de $2.000.000 y comisión del 10 %, la comisión es $200.000, no $193.000.
- El IVA de la comisión (19 %) se calcula sobre esa comisión: $38.000.
- La retención se muestra en la liquidación como informativa: el propietario ve cuánto se le retuvo, pero no se le vuelve a restar, porque ya está por fuera de lo recaudado.
- En un arriendo comercial, el IVA del canon es del propietario: va dentro de lo recaudado y se le gira con el resto. Él lo declara.
El ejemplo completo
Siguiendo con el canon de vivienda de $2.000.000, comisión del 10 % y sin gastos en el mes:
| Recaudado (canon menos retención) | $1.930.000 |
|---|---|
| Comisión 10 % sobre $2.000.000 | −$200.000 |
| IVA de la comisión (19 %) | −$38.000 |
| Retención en la fuente (informativa) | $70.000 |
| A girar al propietario | $1.692.000 |
El certificado de retenciones
Las retenciones se certifican a nombre del propietario, que las necesita para su declaración de renta. Por eso conviene llevar, mes a mes y por inmueble, el canon recaudado y cada retención por tipo. Al final del año, ese registro es el certificado.
Para hacer la cuenta de un mes con tus propios números, usa la calculadora de liquidación. Es una estimación con las reglas generales: no reemplaza a tu contador.
Cómo lo maneja Atrio
En Atrio, cada propietario e inquilino guarda su perfil tributario: si es responsable de IVA, si es agente de retención, si retiene IVA y si es autorretenedor. Con eso, el cobro de cada mes ya sale con su IVA y sus retenciones, y la liquidación calcula la comisión sobre el canon completo y muestra las retenciones a nombre del propietario.
La UVT, la base y las tarifas son parámetros de cada inmobiliaria, no van escritas en el código: cuando cambia el año, se actualizan. El propietario ve sus liquidaciones y su certificado anual de retenciones en el portal de clientes.
Atrio no emite factura electrónica: la inmobiliaria factura con su proveedor. Mira cómo funciona la administración de arriendos en Atrio o lee la guía de cómo liquidar al propietario.
Esta guía explica reglas generales para Colombia. No es asesoría tributaria ni jurídica: confirma tu caso con tu contador o tu abogado.
