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La regla en una frase
En un contrato de arrendamiento de vivienda urbana, el canon se puede reajustar cada doce meses de ejecución del contrato, y el aumento no puede ser mayor que el 100 % del IPC del año calendario anterior. Lo dice el artículo 20 de la Ley 820 de 2003.
Dos cosas salen de ahí. Primera: el reajuste es una posibilidad, no una obligación; el propietario puede no subir el canon. Segunda: el tope es el IPC, no el IPC más unos puntos. Un contrato de vivienda que diga «IPC más dos puntos» va más allá de lo que permite la ley en ese punto.
Qué IPC se usa
Se usa la variación del Índice de Precios al Consumidor del año calendario anterior, de enero a diciembre, que publica el DANE. Si el contrato cumple su año en agosto de 2026, el IPC que cuenta es el de todo 2025, no el de agosto de 2025 a julio de 2026.
El dato exacto lo publica el DANE al comienzo de cada año. En esta guía usamos un IPC hipotético del 5 % solo para mostrar la cuenta.
La cuenta, paso a paso
Toma el canon vigente, multiplícalo por el IPC del año anterior y súmale el resultado. Eso es el tope: el nuevo canon puede ser ese valor o menos.
| Canon vigente | $1.800.000 |
|---|---|
| Aumento máximo (5 % de $1.800.000) | $90.000 |
| Canon máximo desde el aniversario | $1.890.000 |
El otro límite: 1 % del valor comercial
La misma ley fija un techo al canon de vivienda: no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble al mes (artículo 18). El reajuste por IPC tampoco puede llevar el canon por encima de ese techo.
En la práctica casi ningún arriendo llega a ese límite, pero vale la pena revisarlo en inmuebles con avalúo bajo o canon alto. Un apartamento con valor comercial de $180.000.000 tiene un canon máximo de $1.800.000.
Avisarle al inquilino
El propietario que decide subir el canon debe informarle al inquilino el valor del aumento y la fecha desde la que rige. Hazlo por escrito y guarda la constancia: si el inquilino discute el reajuste, la inmobiliaria necesita poder mostrar cuándo y cómo avisó.
Un buen hábito es revisar cada mes qué contratos cumplen año en los dos meses siguientes. Así el aviso sale a tiempo y el cobro del mes del aniversario ya sale con el canon nuevo, en lugar de corregirlo después.
Locales, oficinas y bodegas
El tope del IPC de la Ley 820 es para vivienda urbana. En un arriendo comercial manda lo que diga el contrato: la cláusula de reajuste que firmaron las partes. Por eso en un local sí es común ver fórmulas como «IPC más dos puntos».
Si administras los dos tipos, no uses la misma cláusula de reajuste para todo. Revisa que la de tus contratos de vivienda no pase del IPC.
Errores comunes
- Reajustar antes de los doce meses. El reajuste se cuenta desde el inicio del contrato o desde el último reajuste, no desde el primero de enero.
- Usar el IPC equivocado. Es el del año calendario anterior completo, no el de los últimos doce meses.
- Copiar la cláusula de un local a un contrato de vivienda. «IPC más puntos» en vivienda excede el tope legal.
- Cobrar el canon nuevo sin haber avisado. Primero el aviso, luego el cobro.
- Olvidar la comisión. Si la comisión de administración es un porcentaje del canon, sube con él. La calculadora de liquidación te muestra cómo queda el giro al propietario con el canon nuevo.
Cómo lo maneja Atrio
En Atrio, cada contrato guarda su tipo (vivienda, comercial o garaje), su fecha de inicio, su canon y su cláusula de reajuste, y el contrato que genera la imprime tal cual. Cuando la inmobiliaria registra el canon nuevo, los cobros siguientes salen con ese valor y la liquidación al propietario calcula la comisión sobre él.
Atrio no calcula el reajuste por su cuenta: la decisión y el valor son de la inmobiliaria y el propietario. Conoce la administración de arriendos en Atrio o sigue con la guía de retención en la fuente en arriendos.
Esta guía explica reglas generales para Colombia. No es asesoría tributaria ni jurídica: confirma tu caso con tu contador o tu abogado.
