Actualizada el
La fórmula
Para cada propietario y cada mes, la cuenta es esta:
A girar = recaudado − comisión − IVA de la comisión − gastos a cargo del propietario − cánones que el propietario recibió directo.
Si el resultado da negativo, no hay giro: el propietario le debe esa diferencia a la inmobiliaria. Pasa, por ejemplo, el mes en que una reparación grande cuesta más que el canon.
Cada concepto
- Recaudado. Lo que pagó el inquilino por el canon del mes. Si el inquilino es agente de retención, es el canon menos la retención; si el arriendo es comercial y lleva IVA, incluye ese IVA.
- Comisión de administración. Un porcentaje pactado con el propietario; el 10 % es lo más común. Se calcula sobre el canon completo: antes de las retenciones y sin el IVA del canon. Se redondea a pesos.
- IVA de la comisión. El 19 % de la comisión, cuando la inmobiliaria es responsable de IVA. Aplica igual en vivienda y en comercio, y lo asume el propietario.
- Gastos a cargo del propietario. Reparaciones locativas, mantenimientos, servicios públicos o impuestos que la inmobiliaria pagó por él. Cada gasto entra una sola vez, en la liquidación del mes en que se causó.
- Cánones recibidos directo. Si el inquilino le pagó directamente al propietario, ese pago cuenta para la comisión, pero no se le vuelve a girar.
- Retenciones. Se muestran como información: se practicaron a nombre del propietario y no llegaron a la inmobiliaria. No se restan otra vez.
Ejemplo 1: dos apartamentos sin retención
Un propietario con dos apartamentos de vivienda, cánones de $700.000 y $550.000, comisión del 10 %. Los dos inquilinos son personas naturales que no retienen, y no hubo gastos en el mes.
| Recaudado | $1.250.000 |
|---|---|
| Comisión 10 % | −$125.000 |
| IVA de la comisión (19 %) | −$23.750 |
| A girar al propietario | $1.101.250 |
Ejemplo 2: con reparaciones y servicios
Un propietario con varios inmuebles que en el mes recaudaron $5.375.000. La inmobiliaria pagó $1.890.000 en mantenimientos y $95.000 en servicios públicos a su cargo.
| Recaudado | $5.375.000 |
|---|---|
| Comisión 10 % | −$537.500 |
| IVA de la comisión (19 %) | −$102.125 |
| Mantenimientos | −$1.890.000 |
| Servicios públicos | −$95.000 |
| A girar al propietario | $2.750.375 |
Ejemplo 3: un local con IVA y retenciones
Un local comercial con canon de $5.000.000. El propietario es responsable de IVA y el inquilino es una empresa que retiene renta e IVA. Comisión del 10 %.
El inquilino paga el canon más el IVA del 19 % ($950.000), menos la retención en la fuente del 3,5 % ($175.000) y el reteIVA del 15 % sobre el IVA ($142.500). Llegan $5.632.500.
| Recaudado (canon + IVA − retenciones) | $5.632.500 |
|---|---|
| Comisión 10 % sobre $5.000.000 | −$500.000 |
| IVA de la comisión (19 %) | −$95.000 |
| Retenciones a nombre del propietario (informativas) | $317.500 |
| A girar al propietario | $5.037.500 |
Los errores que más se repiten
- Comisión sobre lo recibido en vez de sobre el canon. Cuando hay retención, la comisión calculada sobre lo que llegó sale más baja de lo pactado.
- Comisión sobre el IVA del canon. El IVA del canon no es ingreso de nadie: es del propietario para la DIAN. No hace parte de la base de la comisión.
- Restar la retención dos veces. Ya quedó por fuera de lo recaudado; en la liquidación solo se informa.
- Un gasto en dos meses. La factura del plomero entra una vez. Si la liquidación se rehace, el gasto no se duplica.
- Redondeos distintos en cada hoja. Redondea a pesos en cada paso y siempre igual, o las cifras no cuadran con el extracto del banco.
Del borrador al giro
Una liquidación pasa por tres momentos: se calcula como borrador, alguien la revisa y la aprueba, y se marca como pagada con la fecha y el soporte de la consignación. Mientras es borrador se puede recalcular con los datos del día; una vez aprobada, ya no cambia sola.
La comisión y su IVA son ingreso de la inmobiliaria y se facturan como honorarios. En el contrato de mandato, el canon es del propietario y la comisión es de la inmobiliaria; tu contador te dice cómo facturar cada parte.
Cómo lo hace Atrio
Atrio genera una liquidación por propietario y por mes con los pagos registrados, los gastos a su cargo y la comisión pactada en cada contrato. Calcula la comisión sobre el canon completo, separa el IVA y las retenciones, y lleva cada liquidación de borrador a aprobada y a pagada. El propietario la ve, con su PDF, en el portal de clientes.
Atrio no emite factura electrónica: la factura de honorarios la hace la inmobiliaria con su proveedor. Si hoy liquidas en Excel, mira cómo migrar desde Excel o conoce la administración de arriendos en Atrio.
Para probar la cuenta con tus números, usa la calculadora de liquidación. Y si tus inquilinos son empresas, lee la guía de retención en la fuente en arriendos.
Esta guía explica reglas generales para Colombia. No es asesoría tributaria ni jurídica: confirma tu caso con tu contador o tu abogado.
